新板特區建案新板豪宅專賣．巴黎十六區．住商不動產 辛建宏0935-962-907

【文/住展企研室】內政部統計處於上週二(11月30日)公布10月份全台建物買賣移轉棟數共計有3萬3,601件，較9月份的3萬872件增加2,729件，增幅8.84%，其中月增幅前三名分別為新竹市15.64%、台中市11.55%、台北縣10.54%。台北市則稍少於全國平均值，月增為8.05%。

若以房屋成交間數來看，還是以大台北地區最為熱絡，新北市10月買賣棟數達8,722件，台北市則達4,864件，桃園縣則以4,185件奪得第三，台中屈居第四。自從央行實施選擇性信用管制以來，房市成交量縮，但從9月開始逐漸升溫，到了10月時成交量已回到『打房』前水準。

11月延續了10月份的氣勢，市況依然不錯，但11月底最末週因逼近選舉，因此出現買方觀望的現象。在五都選舉終於大勢底定後，國民黨與民進黨席次比為3比2，業界對選舉結果大凡抱持正面態度，認為執政黨勝選有助於提振市場信心，而實際情形是否如此呢？我們帶您一覽幾處市況。

受惠於北市中區房價飆漲，文山區房價相對便宜，故選前市況算平穩順銷。我們首先來談景美市況，位於羅斯福路六段與車前路口「岳泰峰範」，算是景美的指標案之一，該案有1,282坪大基地算非常稀有，加上地點也十分良好，因此銷況穩定，11月下旬時已撤接待中心，目前所剩下的餘屋戶數不多，將等到成屋時再另行銷售；而基地位在羅斯福六段上的「希及」，因地段優勢而銷售快速，賣一個多月後餘屋只剩下6戶，也將在12月中旬撤接待中心。

在興隆三福街的「雅景花園」，目前大約售出7成戶數；另外，仙岩路上的小型建案「友座森閣」，預售表價59.5萬/坪，該案主要將賣給區域客，因此未釋出太多的媒體廣告；至於興隆一帶指標建案「台大緣」，現階段公設還在施工，銷售人員也還未進駐，但據悉「台」案高樓層河景景觀戶開價每坪高達100萬，將創下區域新高。

木新路三段上的「上河苑」，週來人數約40組，區域客占全案的6成，絲毫未受選舉情勢影響，目前2房產品已售罄，剩下的可售戶數以56坪為主，「上」案預定在12月底要撤接待；中崙路巷內的「景山硯」，則因位置較偏，故以區域客為主要客層，銷售速度不快；而保儀路上的「水沐青華」銷況相當良好，週來人約30幾組，區域客占了近7成，「水」案與「上河苑」一樣，都剩大坪數產品，可見得在文山區，小坪數產品仍是市場需求的主力。

再往東走到了木柵地區，首先最值得一提的是位於政治大學大門正對面的建案「春耕」，占盡位置優勢，據聞才剛推出約一個多月，即被掃購一空，主要買家為政大教職員，銷售速度之快令人瞠目結舌。

木柵二期重劃區則有新的推案「史丹佛」，位在政大二街260巷，該案與位於政大二街的「台北日內瓦」為同建商之不同期推案，二者都是電梯型公寓，「史」案物件規劃以16~41坪為主，平圴表價約在46萬左右。據銷售人員宣稱，本週市況較往常提升，週來人數約20~30組，區域客占約6成。

至於指南路三段上目前銷售的建案有「吉美佳」、「水秀」、「水世紀」等，週來人數與銷售率都略受阻礙，不過該地區過去建案銷售速度都較緩慢，所以仍算合理情況。前些日子挾著大地基、格局規劃完美與建商口碑的「嘉新政大花園廣場」，能順利且快速的完銷，在此處算是特例。

近來由於北市推擠效應，文山區的外來客逐漸增加，大部份來自大安區，其次為中正區，中山區為少數；特別的是，由於新北市的新店市中心房價已逼近6字頭，導致新店的外來客正逐漸增加中，出現新北市客往北市遷移的反常現象。

由於板橋地區漲幅已高，加上該地區市面上低總價產品又相當稀少，所以市況表現相對不熱絡，而新莊副都心的題材熱炒、蘆洲捷運線通車熱潮吸引目光，使得上月板橋房市略失光環，或多或少也影響了資金的追價力道，因此，市況便呈現個案獨自表現的情況。

例如新板特區的指標案「橋峰2」，雖然建照還未取得，不過據業界人士說，「橋」案暫只開放給第1期的已購者預約參觀，市場反應就頗為熱烈；至於同樣位在新板特區的豪宅建案「東方富御」，截至11月底前銷售狀況不如預期，主要是因為建物內部工程仍在進行，也正逢選舉期間索性暫停銷售，預計在12中旬才會再度公開。

另外，江子翠地區日前有新案開始銷售，該案位於位在江翠國小旁的『文化風閣』，位於文化路二段巷內，鄰近捷運江子翠站及江翠國小，銷售主力為2、3房產品，每坪開價約50至55萬元之間，預計於年底交屋。「文」案雖然基地條件不優，每坪單價亦嫌過高，但以低總價、鄰近捷運江子翠站500公尺為主要訴求，短短不到一個月，2房產品已銷售完畢，其中區域客就佔了7成，算是近期板橋表現亮眼的建案之一。

新埔站旁的二推案「新巨蛋」還未釋出媒體，只是剛開放參觀三週，每週來人竟然都衝破百組，人氣鼎盛，據悉將在近期釋出媒體時，每坪表價將上調至70萬，與預售時相差20萬坪。由於本案屬於大坪數產品，加上單價調升一舉墊高總價，絡繹不絕的參觀人潮，是否會反映在實質買氣上仍有待觀察。

另外看到府中、後站商圈，「弘韋浩市達」稱得上是本地指標案，產品規劃為2房與小3房，該案週來人數可達50組，但由於每坪單價漲到43萬以上，使得買氣受阻，銷售不如預期，可見在這個區域內4字頭的價位仍有抗性。

原先預定在光復國中旁推出的70億元大案「丹下新世界」，已因細故更名為「湛然新天地」，據現場建設公司人員表示，在未取得建照及確定代銷公司的情況下，推案時間可能要延至明年3月。

北縣三重市近期市況相當不錯，大部份的建案都頗有進展，例如位於溪尾街生活圈的「品安首席」，基地位置就在三重市中心一帶，以學區、交通、採買而言地段都十分良好，加上12月已通車的捷運蘆洲線三和國中站，距本案約十分鐘步行路程，所規劃的82戶已銷售8成，剩餘的戶數據傳業主已經惜售，將來打算把目前的表價38萬坪再往上調。

將視角轉到重陽重劃區，重陽重劃區仍是三重的焦點區域，位在環河北路三段的「凱悅登峰」，由於具河景景觀的賣點，而該案本身可售戶數僅有25戶，當年預售時銷況不佳，如今成屋後才公開不久，業主已經惜售停賣，據悉目前接待會館並未開門迎客，剩下的戶數開價似乎要開上6字頭；同樣規劃大坪數的「無盡藏」，已全部完銷，目前正等待二工完成就可交屋。

「合康領賢」亦在重劃區內，剛好在三信路、集英路交會的角地上，近家樂福賣場，可售戶數93戶，表價39萬坪，今年10月初才開始銷售，現賣出逾3成，銷況良好；至於「合康柏悅」銷售成績就不如預期。

陸江機構所推出位於集賢路上的「陸江A+」，與五華街、三信路口的「陸江當代」，兩案都交由信義代銷進行銷售。「陸江A＋」主力坪數是73至88坪，「陸江當代」主力坪數是80到82坪，二者均屬大坪數產品，性質相近，兩案在相互拱價的情況下，「陸江當代」每坪單價已開到52萬，而「陸江A+」每坪開價也高達46萬。即使開價不菲，每週來人數仍有20餘組，其中6至7成是台北客。由於重陽重劃區內大戶的產品較少，所以據聞這兩個建案的產品幾乎被台北客囊括，購買力相當驚人。

由於蘆洲線通車效應的帶動，三重房市的買氣居高不墜，如「陸江A+」、「無盡藏」、「松景秀喜」、「公園誠品」等案，住家產品幾乎都已銷售完畢，其中「松」案則因來不及漲價就銷售一空，平均成交價僅有28萬坪；再者，現階段三重地區成屋餘屋相當有限，況且在五都選後房市應能維持榮景的預期心理下，建商紛紛吹起漲價號角，甚至關門惜售、待價而沽，市況熱不可遏。

冬天是個泡湯的季節，想到泡湯就想到溫泉住宅，而礁溪就『盛產』溫泉住宅。寶宏建設推出的「鳳凰君悅」，位在健康休閒重劃區內，重劃區東側就有溫泉公園，並且強調挑高5米3，戶戶具溫泉，規劃為渡假行館模式銷售。由於法規問題，未來挑高5米3的產品有可能絕版，加上「鳳」案近舊市區，生活機能極為便利，可兼顧生活與休閒，因此即使結構還沒完成，但148戶已賣出9成，現在每坪單價已漲到27.5萬。

「礁溪湯園」也是訴求戶戶有溫泉的電梯大樓住宅，由於無挑高、且坪數較大，銷售速度自然比「鳳」案慢，但整體還算平穩，現在也已到了尾聲，適逢當地盛傳新推案要調漲價格，所以「礁」案順水推舟將每坪單價調漲到22萬，漲幅約2成。未來，正在搭建中的接待會館，計有浦田建設的「棲止．木」、上將福實業的「筑翫」、大賢建設的「礁溪凱悅no3」，以及尚在規劃中的誠峰建設等案，今年冬末區域內房市將甚為熱絡。

亦以戶戶有溫泉作號召的「問渠」，是富域建設在礁溪推出的透天別墅案，基地位在德陽路上，平均每坪單價35萬坪，可售戶數26戶，目前媒體釋出少，主要是要等上述新案進場後再度強銷，預計是在明年元年就會釋出較多的媒體強銷。

每回年節前後，礁溪觀光客人潮摩肩擦踵，加上選後情勢明朗鼓舞建商的信心，故而大舉搭建接待會館，冀望趁年節人氣進駐銷售以搶食購屋大餅，在此情況之下，礁溪推案總銷案量年前上看50億元，是礁溪歷來罕有的大量推案潮。

宜蘭市上週市況平平，還是以低總價的產品賣得最好，高總價產品銷售步履減慢。以宜蘭市縣民大道二段的透天住宅「欣享市城」來說，「欣」案總價約888至968萬元，目前賣出4成左右；而處於珍珠路的集村農舍案「山田禾豐」，總價785至835萬元，雖在宜蘭運動公園附近，但因農舍法令未明，銷售上仍相當低調，目前收訂約僅4成。

反觀位在壯圍鄉的「喬意之星」，因位置接近宜蘭市，又以低總價398萬突圍殺出而大有斬獲，甫推出即相當熱銷，至上周為止僅餘1戶，可見得在宜蘭市低總價的物件市場接受度較大。

目前宜蘭市區不少建案銷售都近尾聲，如「文風翠庭NO.10、NO.11」、「連大花園新城」、「高第NO.5」等案，由於近來市區地價高漲，不少建商紛紛轉往外圍的壯圍或員山等低價區域推案，像「喬意之星」就是一例，相信未來這類現象仍會不少。

選後大部份地區房市表現可圈可點，截至目前為主，經本刊企研室統計，台北大安區預售屋每坪平均行情已攀上115.2萬元，信義區每坪也有95.1萬坪的高價，中正區則以90.1萬坪居第三，均已創下歷史新高。

雖然上週有財政部欲課徵房屋交易『暴利稅』，還有國稅局大舉查核『三黃一劉』投資客炒房逃漏稅等消息，不過市場賣方仍不畏利空打擊，挾著執政黨勝選題材、新版青年安心成家優惠房貸於12月1日開辦等利多，但個案開價普遍有持續拉高的現象，至於買方這股強勁的追價力道是否會持續下去，還是需要一段時間來觀察。