新板特區建案新板豪宅專賣．巴黎十六區．住商不動產 辛建宏0935-962-907

政府應儘快將捷運路網建構完成，庶民得以往房價相對平易的區域置產定居。

【文/住展企研室 攝影/邱添榮】今年初，政府宣示『穩定房市措施』，主要以擴大供給為手段。然而當時輿論認為，政府財源有限，與其再花錢蓋所謂平價住宅(之後正名為合宜住宅)，不如儘快將大台北捷運路網建構完成，讓民眾得以更便捷地藉由捷運系統，往房價相對平易的區域置產定居。

而政府也算從善如流；經建會旋即決議通過萬大中和樹林線的規劃。接著，淡海新市鎮榮膺平價住宅候選區，延宕多年的輕軌綠山線終於核定；連同去年底定案的環狀捷運線第一階段，近一年來政府又『貢獻』三條新的捷運路線…

本路線主要行經北市萬華，北縣中和、土城及樹林，全長超過二十二公里。由於總經費龐大，因此採兩階段分期開發；第一階段從北市中正紀念堂出發，經萬華、中和工業區，最後到土城北側農業區(機廠)；全長八點八公里，地下行駛、共設九站，預計民國一百年動工，七年後完工。

土城經樹林市區到新莊迴龍之高架段，則被列為第二階段，尚未確定施工及通車時程。而大概因為第一階段預算已編列，因此北市捷運工程局網站已將萬大線歸類為『興建中路線』。

過去也有同一路線，分多階段通車的案例。因此萬大線第一期已定案並編列預算，代表第二階段定案動工，只是時間問題；尤其第二階段主要行經的樹林市區，房價還處二十萬坪以下低檔，因此只要能接受或認同當地的質感，現在循萬大線第二階段路線往樹林購屋，絕對是逢低買進的良機。

至於即將動土的第一階段，行經區域情況則較特殊。北縣中和現階段新案開價動輒三、四十萬坪，這已非中產階級能輕鬆負擔的水準；不過萬大線行經的，是中和工業區及積穗地區，應該還是有機會找到單價三十萬以下的新物件。至於土城，本路線行經區域範圍太小，「影響」程度相對有限。

最後看萬大線台北路段；萬大線行經的南萬華，行情自是北市低檔，不過南機場一代建物老舊、更新整合難度極高，近期推案量稀少，少數個案又挾都市更新議題及跟漲現象而拉高開價；嚴格說來，客觀情勢和前述的中和類似。

萬大線確能改善南萬華的聯外交通，不過對區域房市的加分效果究竟如何，則仍須視北市政府，是否真有心推動攸關當地未來發展的大面積都市更新計畫。

要說命運多舛，淡海捷運系統絕對堪稱交通建設界的代表之一。所幸，現在本計劃之推動出現曙光；政府打算以擴大供給、推出平價住宅為手段，疏導大台北高房價民怨，主要貫穿淡海新市鎮一期開發區的綠山線，確實是重要『途徑』。而本案底定，原本發展近乎停滯的淡海新市鎮，區域房市猶如注入活血，後市看好。

淡海綠山線先前曾因經費問題遭到擱置，甚至因為自償率偏低而一度被否決；後來北縣政府及內政部營建署同意分擔工程經費，且北縣政府承諾擔任營運主管機關，自負後續營運之盈虧，綠山線才敗部復活。淡海新市鎮成為推動合宜住宅候選區，則是臨門一腳。至於實際負責興建的，則是交通部高鐵工程局。

今年六月中央核定後，本計劃目前正進行後續環評等作業，實際編列預算及動工日期，隨後才能確定。不過消息一出，原本平淡的淡海新市鎮房市立即加溫，一躍成為和三峽北大特區並駕齊驅，成為近期大台北最夯的房市區；而其平均仍在二十萬坪以下房價，是本區勝出的另一要因。預料一旦綠山線正式宣佈動工日期，當地房市還會有一波新的炒作行情；房價站上二字頭大關，可說是指日可待。

不過，當地現存問題仍未真正解決，那就是公共建設推動之進度嚴重落後。輕軌計畫底定後，營建署打鐵趁熱，再推出多筆新市鎮土地標售，不過開發限制較多、區位偏遠的住宅用地仍開高走低，顯現開發商對當地後市發展仍存疑。

因此，如何落實政府自己宣示的產業專區，恐怕是綠山線定案以外，淡海新市鎮發展的真正要務；對於自用目的消費者來說，這部份也是必須特別注意的。

交通環狀線建構完成，有利都市整體發展。

相較於淡海輕軌或機場捷運，建構大台北捷運成為路網規模的環狀線，規劃過程也是變數叢生。淡海輕軌遲未能定案，主要是經費誰出喬不攏；環狀線，則是卡在由誰主導規劃這一環。

最早，官方是打算採BOT方式推動環狀線。不過後來招商並不順利，加上同期高鐵、高捷及高速公路收費系統ETC等BOT案傳出人謀不臧、規劃不善的情形，於是環狀線回歸由官方主導，且由北縣市攜手出資，計劃才得以順利推動。

至於實質執行方式，應該也是經費因素，因此也採兩階段推動。第一階段從新店線大坪林站出發，行經中和、板橋、新莊及五股，最後銜接機場捷運(興建中)五股工業區站，總長十五點四公里，共設十四座車站。

環狀線第一階段的各項先期工程，已於去年六月後陸續啟動：按目前北市捷運工程局發布的進度推估，實質的土建階段，應該年底前可展開。

本線第一階段行經的新店、中和、板橋及新莊等地，幾乎都是人口稠密精華地帶，房價也都不低。只有中和相對較低，不過也都動輒三十多萬一坪。

實際推案方面，現以中和景安站周邊、板橋新板特區周邊、新莊頭前重劃區較多，板橋新板特區則行情最高，每坪約在五十三萬到六十五萬間，預估環狀線一期通車前夕，在四鐵共構話題點燃下，開價行情將拉抬至七十萬坪左右。

這兩年最火紅的新莊頭前重劃區，因環狀第一階段行經並設幸福站及五股工業區站，加上副都心重劃區話題不斷，房價一路由三十出頭萬坪，漲至現今約四十多萬坪，且不少投資客進場炒作。因此購屋必須選擇捷運站附近，未來才會具有增值性。

現階段大台北房市展望相對渾沌不明，本路線第一階段又要五年後才完工通車；這段期間，肯定有業者續拿此題材大作文章，從頭前的房市現況就可見一斑。但五年後市況究竟如何，現在很難預估。然而站在自用角度，憑藉捷運的便利機能，還是有值得進駐的理由。

信義線東延段，經建會通過的理由是紓解東區交通、帶動地方發展。

由於單位長度造價昂貴(包含施工難度及土地徵收等問題)，加上環評疑議(規劃路線可能通過地質斷層)，信義線東延段一度出現變數。不過本案在今年二月正式核定，並已編列計畫頭兩年的預算。

信義線東延段規劃案為接續捷運信義線象山站尾軌東端，以高運量、地下方式向東延伸，沿信義路六段至廣慈博愛園區前，再沿福德街、中坡南路至玉成公園止，共設兩個車站。

根據北市捷運工程局網站資料，經建會通過本案的理由是紓解東區交通、帶動地方發展，但實質只說了一半。短短只有一點五四公里的信義線東延段，交通運輸上到底能造成多大效益？實需進一步討論。本案核定通過，恐怕和稍早剛簽約的廣慈博愛院開發BOT案有相當關聯。

無論如何，連同廣慈院BOT案，信義計畫區東側顯然是北市東區南港以外，最有炒作題材的區塊。不過不同於南港倚靠工業區變更開發及經貿園區發跡，本區質感和西區早期發展頗為類似；也就是，本區的問題和南萬華雷同，主要還是區域市容如何整合更新。